案 由：完善物业管理，提高人居生活环境
提 案 人：蔡庆江、吕乐天、孙海霞、张红梅、闫红霞、武立春
通讯地址：抚远市交警队（蔡庆江）
抚远市总工会（吕乐天）
永兴装饰材料店（孙海霞）
抚远市农场局（张红梅）
抚远市第二小学（闫红霞）
抚远镇新兴社区（武立春）
电 话：13136986999（蔡庆江）
13555434400（吕乐天）
18088748678（孙海霞）
13604698586（张红梅）
13089669638（闫红霞）
18545034958（武立春）
内 容：物业管理是城市化进程管理体系中一个非常重要的行业。因我市近年的房地产飞速发展，物业管理也初具规模，居民小区面貌的好坏，直接关系着城市文明建设程度的高低。
建 议：
一、物业管理问题的原因
小区物业管理存在问题的原因有多个方面，但主要有以下几个原因：
1、小区业户缺乏参与物业管理遵守物业法规的意识，个别居民素质较差。小区的很多房主将房屋进行了出租，承租户没有业主意识，不能自觉维护小区环境。有的小区在无人管理的情况下，道路无人清扫、垃圾随手乱丢、宠物随地拉撒。在缴纳物业费的问题上，部分居民相互攀比，你不缴我也不缴。
2、物业管理不到位，监管脱节。由于责任不清造成相互扯皮，费用过高。开发企业将归全体业户所有、用于绿化的场地建成其它地上附着物对外经营使用，造成业户不满情绪。如有的小区将楼间的公用场地建成车库，业户以此为借口，拒交物业管理费，导致物业公司经营困难。
3、历史遗留问题没有解决。有的小区道路没硬化，道旁没绿化或者绿化不达标，垃圾处理设施不配套，建筑质量低劣不能及时修缮；还有个别小区没有给居民办齐房产证；物业管理跟不上，服务水平差，居民意见大。从而使物管公司与业户之间的矛盾越积越多，形成恶性循环。
二、解决小区物业管理问题的措施
解决小区物业管理的问题应多管齐下，采取得力措施，方可有效化解。
1、制定规范文件，助推物管升级。对老旧小区如何管理？多年来，市政府并没有制定规范性的文件，对老旧小区进行标准化、规范化的管理。通过制定规范性文件，使这些小区的物业管理有章可循。如明确不同的物业收费标准，物管企业提供不同等级的物业服务；根据提供的服务等级，确定物管企业职工报酬和福利待遇；明确物管企业管理标准，达标后政府给予一定数额的补贴等等，以减少物管企业与业户之间的纠纷，推动老旧小区的物业管理步入正规化的轨道。在建设行政主管部门和价格行政主管部门指导下有步骤的对全市普通住宅小区的物业管理水平和收费进行公开、公平听证，以规范收费、扩大影响、减少欠费。
2、健全物管机构，实行专业管理。要解决小区的物业管理问题，首先要引入专门的物业公司进行管理，成立小区业主委员会，与业主签订规范的物业管理合同，明确双方的权利与责任，服务内容和收费标准，使之形成一套健全的管理机构，对小区进行完善的、专业化的管理。
3、解决遗留问题，化解各种矛盾。对一些老旧小区的设施不键全问题，原开发企业已经不存在的，市政府可从城市维修费中拿出部分资金给予配套齐全。老旧小区的开发企业还存在的，市政府要责成该企业对老旧小区进行配套或以同样的投资价值在其它新开发项目中补齐旧小区需交纳的各种设施配套费用。
4、加强宣传引导，提升业户素质。物管机构要通过宣传栏、宣传资料、公开收费支出等形式，开展“提升业户素养，改善小区环境”的宣传教育活动，引导业户居民增强绿色生活理念，树立自觉维护小区环境的意识，对垃圾弃物进行减量、分类装入垃圾桶，爱护花草树木和公共设施。对业户缴纳的物管费用，进行合理支出，定期公布财务状况，使业户心里有一本明白账，树立自愿、自觉缴纳物管费用的观念。
5、采取各项措施，改善环境卫生。环境卫生的好坏直接反映小区的文明程度，因此，要采取各项有力措施，确保环境卫生的改观。一是物业管理公司与业户签订物业管理合同，明确双方的权利义务关系，约定奖惩罚则，实施双向监督。二是加强物业管理费用的收缴和追缴，确保物业管理的经费保障。物业管理公司要定期依约收缴物业管理费，对不能及时缴纳的业户，应做好说服动员工作。对个别拒绝缴纳物管费用的，可采取法律手段依法追缴。三是老旧小区物管费用缺口部分，政府应采取特殊的财政扶持政策，补助缺口部分，确保必要的物业管理经费。四是物管企业与业主委员会要密切协作，工作上互相配合，互相监督。充分了解小区人情民意，合理布设垃圾箱、垃圾桶位置，及时清运垃圾，监管保洁人员落实好工作职责，确保老旧小区环境卫生不拖文明城市建设的后腿。
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